创优雅安宁环境建文明祥和小区

——做好老河口市小区物业管理之我见

奔腾不息的汉江河哺育了两岸勤劳智慧的人民，老河口犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在汉江玉带上；我们热爱她悠久的历史、灿烂的文化、还有那勤劳智慧的人民和经济社会不断发展的华美篇章。随着老河口市改革开放的步伐加快，城市化进程的不断推进，五颜六色的小区楼盘如雨后春笋般拔地而起，极大的改善了城市面貌，无疑推动着县域经济的发展，这样改革开放的结果让我们感到欣慰。

一、正确对待：小区物业管理存在的问题

发展中的老河口市十多年来已成功开发出江南国际、水岸新城、巴黎都市、和信水西门、融晟外滩等50多个楼盘；由于收入标准与消费水平的提高，营造一个优美舒适安全方便的居住环境是物业服务企业和业主共同追求的目标，但目前全市物业管理现状不容乐观。

1、前期开发商虚假承诺多。开发商在物业销售期为了将房屋卖出不择手段，给予业主虚假承诺。江南国际小区的开发商浦峰公司随意承诺物业收费、后期规划、物业水平等，结果连应该配备的消防设施和保健器材都不能到位，也不知道当初是咋通过消防验收的，给后期的物业管理造成极大不便；加上没有前期介入为后来的物业管理埋下隐患，接管后遗留问题逐渐表现出来造成了莫大的负担。

2、物业管理服务水平较低。物业规模小所聘请的物业人员素质良莠不齐，缺乏相应的配套服务，物业企业盈利水平低、承担风险高。江南国际小区的前期物业由市某部门的领导以私人接手，因为不懂行经营不善，开展的服务项目也仅仅局限于保洁、保绿、保安上，不增加服务内容以收费为主，把曾经耀眼的小区变成了大杂院，业主们早已怨声载道，只能通过业主大会选聘出新物业公司。

3、业主缺乏物业管理观念。一是大多数物业企业是房地产开发商的下属企业拥有主动权；二是物业收费上随意调价引起业主反感从而造成很多物业纠纷发生；三是小区需要物业管理的观念还未成熟，认为物业收了费就应当承担小区的所有大小事务，都归物业企业承担；四是业主既没有树立正确“花钱买服务”的观念，更谈不上具有物业管理消费、业主管理、契约和法制意识等。

4、业委会筹备难运行更难。业主委员会只是一个无法人地位的自治性组织，主体地位不明确，难以独立承担民事责任，开展工作需要花费较多的精力为小区居民服务，却不能获得合理的报酬和相应的激励措施，当选的业委会成员素质参差不齐代表多元，无法行驶政府引导的承诺机制履职能力不足；江南国际小区业委会如果不是住建局和汉滨社区的全力支持，不可能在筹备两个多月后成立。

5、部门协同管理小区不够。小区物业管理是系统工程，涉及规划、城管、住建、国土、供电、供水、街道物管办、社区等多个部门，相关职能部门参与小区治理意识不够，大部分工作仍由物业企业、业主委员会、街道社区来进行处理，未形成齐抓共管的工作合力；一些问题大多与政府相关职能部门相关，仅靠小区业委会和物业公司自身力量不好协调解决，也无法进行有效的小区住宅管理。

二、掌握动向：产生小区物业问题的原因

物业管理作为房地产的售后服务承担着使物业保值增值的责任，专业化的物业管理从业主的角度出发，在管理模式上更加规范，服务水平更加受欢迎，物业管理也成为了房地产销售的一大卖点，而目前我市小区物业管理现状与发展要求有一定距离，造成的原因如下：

第一、法制建设不到位法规不完善。虽然我国已经颁布了《物权法》《物业管理条例》及地方性法规等，对物业管理体制做出了相应的规定，但物业管理法制化建设方面仍然存在很大盲点，总体上缺乏一整套系统的、操作性强的、具有强制约束力的法律法规；解决物业纠纷的时大多数物业公司和业主在有法可依的情况下也是敷衍了事。

第二、业委会缺乏有效的运作机制。业主委员会是业主大会的执行机构，在督促业主按时缴纳物业费的同时，监督物业企业履行物业合同保障业主利益。然而大多数小区没有成立业委会起不到业主代表作用，使物业公司与业主之间形成了要么两者利益无法协调统一，缺少有效的沟通；要么和物业公司“穿一条裤子”，不维护业主权益。

第三、前期开发建设遗留问题太多。物业管理处于房地产开发的末端环节，有些项目因前期规划指标落实不够，设施设备配建不足（机动车停车场、永久性自行车停车场、公厕、垃圾转运设施、管网分户控制、业委会、物业服务用房等）以及建设工程质量缺陷等问题难以及时解决，业主将不满情绪转嫁到物业企业，导致后期管理服务难。

第四、物业企业自身管理亟待强化。物业管理企业是为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境，而大部分物业企业自身就存在着一些问题，比如：内部职能协调不到位、前期介入工作不到位、没有制定出符合企业自身及业主满意的管理服务体系、企业内部管理不当、员工的培训不足等都将影响整个物业服务工作。